• UKRAINE

L’Ukraine est le 2e plus grand état en Europe, riche de ressources naturelles et de sols fertiles. Le pays se situe dans le bassin du Dnipro, baigné par les mers Noire et Azov, partageant sa frontière avec la Russie, la Moldavie, la Roumanie, la Pologne, la Biélorussie, la Slovaquie et la Hongrie.

À juste titre fière de sa nature et de son histoire, l’Ukraine vous étonnera par la splendeur de ses paysages dominés par les Carpates. Jetant un pont entre l’Est et l’Ouest, le pays a choisi la voie du changement actif et s’illustre par les efforts consentis pour accueillir les investissements étrangers propres à favoriser son développement.

Ukraine en chifres :

  • 42 millions d’habitants,
  • 3 100 USD de PIB, avec un objectif de 5 000 USD pour 2030,
  • 3070 millions USD d’investissements Directs Étrangers en 2019.

Ukraine dans les classements mondiaux :

World Bank Doing Business : 77/100 (https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/u/ukraine/UKR.pdf)

Forbs (https://www.forbes.com/places/ukraine/?sh=1e3738d85840)

GDP Growth 2.5%
GDP per Capita $2,600
Trade Balance/GDP 1.9%
Population 44 M

4. Ouverture d’un compte bancaire dans la banque ukrainienne. En règle générale, 2 comptes sont ouverts : en hryvnia (UAH) et en euro (EUR). Après la réception des fonds en EUR, le montant sera vendu sur la bourse monétaire interbancaire pour les règlements ultérieurs en UAH. Le paiement de biens immobiliers en devises étrangères sur le territoire de l’Ukraine est interdit. Documents requis : Traduction du passeport, numéro fiscal, attestation de domicile (Le cas échéant), demande d’ouverture de compte, questionnaire.

5. Signature du contrat de l’achat principal. Documents requis: originaux des titres de propriété du vendeur, expertise du prix du bien immobilier. Dépenses estimés: maximum 3% du coût de l’objet (1% fond de retraite, 1% droits d’état, ~1%  services notariaux). Le paiement dépend de tarifs du notaire et de la répartition des paiements avec le vendeur. Nous examinons le projet du contrat et proposons les changements dans les intérêts du client. C’est inscrit dans nos honoraires pour les services juridiques.

6. Inscription du titre de propriété au registre (effectuée par un notaire). Obtention d’un extrait du registre de propriété. C’est inscrit dans un montant chargé par le notaire.

La procédure d’achat d’un bien immobilier en Ukraine par une personne physique – étranger (marché primaire)
 
1. Obtention d’un numéro fiscal. Des biens immobiliers ne peuvent être achetés qu’après l’enregistrement d’un étranger auprès des autorités fiscales ukrainiennes. Documents requis: formulaire, traduction notariée du passeport en ukrainien, procuration pour nous comme juristes (si l’acheteur n’est pas en Ukraine). Si la procuration est faite en dehors de l’Ukraine, ça doit être fait en présence d’un notaire, après — légalisée par l’apostille. Dépenses: maximum EUR 100 pour traduction et légalisation par un notaire ukrainien de la procuration. Nos services juridiques:  EUR 250 
 
2. Audit juridique de la propriété pour l’absence d’arrestations et de restrictions pour l’acquisition. Documents requis: copies des titres de propriété du vendeur et documents pour confirmer l’histoire des acquisitions prochaines (si nécessaire). C’est inscrit dans nos honoraires pour les services juridiques.
 
3. Signature de l’accord préliminaire (si nécessaire) sur l’achat de bien immobilier. A certifier par le notaire ukrainien. Recommandé si le paiement s’effectue en dehors de l’Ukraine. A présenter pour la banque étrangère pour accorder le paiement. Dépenses: 1% du coups d’objet comme les droits d’état plus les services notariaux ~ 100 EUR.   

7. Signature des contrats de services liés à l’immobilier : électricité, eau, internet, chauffage, etc. Avec notre assistance, si nécessaire.

La procédure d’achat d’un bien immobilier en Ukraine par une personne physique – étranger (marché secondaire). Presque la même chose que sur la marché primaire mais parfois peut être effectuer sans la signature d’un accord préliminaire. Nos honoraires pour les services juridiques (sauf l’obtention de ID code) dépendent de la complexité de la transaction et sont EUR 1500 minimum.

L’enchaînement des mesures peut être changé en fonction de modèle d’achat dicté par le promoteur (dérivés, Fonds pour Financer Constructions, obligations, cession de droit etc. ). Le marché du capital face la grande réforme qui peut donner la naissance aux modèles d’achat de bien immobilier plus compliqués et réglementes.
Les dépenses ci-dessous peuvent varier en raison de notaires qui participent aux transactions et leurs tarifs. Comme règle général, le notaire est choisi par le promoteur.

  • Situation économique et business en Ukraine

    Le nombre de grandes entreprises européennes opèrant avec succès en Ukraine sont principalement attirés par le grand marché et la dynamique de croissance économique. Les projets les plus dynamiques sont les projets dans IT et dans le secteur agricoles. Avec ses 44,6 millions d’habitants (8-ème marché européen par la population) et l’émergence d’une classe moyenne solvable, l’Ukraine représente un marché à fort potentiel aux portes de l’Europe.

    Les dernières années IT industrie au sens large est un locomotif de l’économie, y compris le développement du logiciels est des jeux vidéos répresentant le focus et le dynamique du système éducatif. Le revenu moyen et le pouvoir d’achat fort des personnes engagés au secteur d’IT garantie un demand stable à l’immobilier dans la construction et une hausse des prix sur l’immobilier dans les grandes villes: Kyiv, Lviv, Odessa, Dnipro etc. Récemment, un nombre important de spécialistes en informatique de Biélorussie ont effectué une immigration en Ukraine, ce qui affectera également le marché immobilier.

    En ce qui concerne le secteur agricole, même aujourd’hui, avec les business considérables générées par les grands agroholdings, un potentiel agricole reste l’un de plus grands dans l’ Europe et le monde grace à une grande fertilité de terres.

    L’agriculture et l’industrie agro-alimentaire représentent 16% du PIB ukrainien en 2018 et font vivre 20% de la population. Les infrastructures avec d’importants programmes de rénovation financés par les bailleurs de fonds internationaux, l’énergie en particulier l’efficacité énergétique et les énergies renouvelables se presentent aussi l’intérêt d’investissement.

    Près de 180 entreprises françaises sont implantées en Ukraine : elles emploient près de 30 000 personnes, faisant de la France, particulièrement présente dans les secteurs de la grande distribution et de la banque, le premier employeur étranger en Ukraine.

    Nombreuses associations commerciales à but non lucratif travaillent activement à Kiev, où la Chambre de commerce franco-ukrainienne (CCIFU) est l’une des plus grandes communautés françaises au monde.

    Depuis 2016, l’économie ukrainienne montre des signes de stabilisation avec une croissance de son PIB d’en moyenne 3% par an.

  • Banques

    En Ukraine, les banques les plus fiables sont Credit Agricole Bank (capital français, le groupe Credit Agricole), Raiffeisen Bank Aval (capital autrichien, Raiffeisen Bank International AG), Ukrsibbank (capital français, groupe Paribas), ProCredit Bank (capital allemand, groupe ProCrdit) et quelques autres.

    En vue d’acquérir un bien immobilier en nom propre, il est nécessaire d’ouvrir un compte personnel dans une banque locale afin de faciliter les paiements.

  • Les spécificités du marché immobilier en Ukraine

    Des prix d’achat et des rendements sont parmi les plus attractifs d’Europe. Ces prix restent extrêmement attractifs quand on les compare à ceux des grandes capitales européennes comme Londres, Paris, Berlin ou même Zurich. Malgré une stabilisation voire une hausse des prix de l’immobilier dans certaines régions et une reprise de l’activité économique dans tout le pays, l’Ukraine figure toujours parmi les pays avec les prix au m2 les plus compétitifs d’Europe.

    Un étranger a besoin des documents suivants pour acheter un bien immobilier:

    – passeport valide

    – traduit et notarié en Ukraine traduction d’un passeport

    – code d’identification fiscale

  • Foncier

    À l’heure actuelle, la loi ukrainienne interdit aux étrangers d’acheter des terres agricoles. Mais les étrangers peuvent acheter des maisons et des terrains appartenant dans les cadres de villes et de villages

  • La spécificité de la fiscalité immobilière ukrainienne

    Il n’existe pas de taxe foncière et le concept de taxe d’habitation est assez nouveau.  La fiscalité immobilière est si faible en Ukraine qu’elle représente seulement 1% des revenus fiscaux globaux du pays (contre 13% en France…).

    Taxe sur l’immobiliére résidentielle: Vous ne payerez pas un centime de taxe si votre bien ne dépasse pas les 60m² pour un appartement, et 120m² pour une maison. La taxe d’habitation est composée de 1.5% du salaire minimum ukrainien, soit 130 EUR, pour 1 m² du locauu. Ce taux de 1.5% peut parfois diminuer en fonction de la municipalité dans laquelle vous vous trouvez, ce qui réduit encore plus le montant potentiel à payer.

    Taxes et droits lors de transactions immobilières en Ukraine :

    1. Si le bien immobilier appartient au vendeur depuis plus de 3 ans et que l’acheteur et le vendeur sont des Ukrainiens, c’est-à-dire des résidents, les frais suivants sont dus:

    1% – fonds de pension (déduit de l’acheteur)

    1% – droit d’État (déduit du vendeur)

    1. Si le bien immobilier appartient au vendeur depuis moins de 3 ans et que le vendeur est un étranger (si l’étranger est un résident de l’Ukraine, le montant des frais payés peut être réglementé séparément par le service financier):

    1% – fonds de pension (déduit de l’acheteur)

    1% – droit d’État (déduit du vendeur)

    18% – impôt sur le revenu des personnes physiques (IPP), que les particuliers paient à la suite de la déclaration annuelle officielle (déduit du vendeur)

    1,5% – frais militaires (déduits du vendeur)

    Il est évident que lors de l’acquisition d’une propriété par des étrangers en Ukraine, aucune disposition fiscale particulière ne s’applique aux étrangers. Seulement 1% des frais à la caisse de retraite de l’État.

    Impôt sur le revenu sur les logements locatifs :

    L’impôt sur le revenu de la location d’un logement est généralement de 18% du revenu réel de ce type. De plus, pour les résidents, les non-résidents, les Ukrainiens et les étrangers, le taux de l’impôt sur le revenu est de 18%. Enregistrant d’une entreprise est également une option possible, et le montant des taxes peut être réduit.

  • Opportunités supplémentaires

    La législation d’immigration de l’Ukraine permet d’obtenir une présidence permanente (10 ans) à condition d’investir dans l’immobilier d’un montant supérieur à 100 000 USD par l’intermédiaire de votre société établie en Ukraine.

  • Les points forts de l’Economie Ukrainienne

    • Un traité de non double imposition signé avec plus de 60 pays
    • Un cadre législatif et un système judiciaire sécurisant à travers des engagements internationaux
    • Une fiscalité attrayante
    • Une plateforme d’investissement fiable et sûre

  • Assistance juridique

    En Ukraine toutes les transactions immobilières sont soumises à la notarisation. Malgré cela nous vous recommandons de consulter un conseiller juridique spécialisé pour sécuriser vos transactions immobilières.

  • Négociation et compromis de vente

    Dans le cadre du compromis, il est en pratique demandé à l’acheteur de verser un dépôt de garantie de 3% à 5%.

Types d’immobilier en Ukraine

Immobilier neuf

Le nouveau marché immobilier offre des opportunités d’investissement è l’étape de la fondation. Les risques dans ce cas sont l’incertitude du temps de mise en exploitation et souvent l’absence de garanties de la part du développeur. La possibilité d’utiliser des solutions modernes et les dernières technologies en matière de construction offre un nouveau niveau de confort et de design à un prix raisonnable.

Immobilier de l’ère soviétique

L’ère soviétique a laissé un héritage, notamment de nombreux bâtiments résidentiels et commerciaux, dont certains représentent de véritables œuvres d’art dans le style du modernisme. Dans la capitale tels bâtiments sont présents dans tous les quartiers de la ville, sans exception, avec des prix allant du plus bas à incroyablement élevé. L’ancien immobilier soviétique dans les zones résidentielles est caractérisé par une demande constante de la part des travailleurs saisonniers et de la classe ouvrière de la capitale en constante croissance.

Immobilier tsariste

L’immobilier pré-révolutionnaire se caractérise par sa monumentalité et la richesse des décorations et l’espace. Principalement concentrée dans la partie centrale de la ville, elle présente un grand potentiel d’investissement. Les principaux risques sont représentés par la nécessité d’investissements importants dans la réparation des communications anciennes et usées. Souvent, ces investissements sont compensés par une forte demande des touristes et de la bourgeoisie locale et étrangère.

Villes

Kiev : env. 3 000 000 hab.

Kharkiv : env. 1 500 000 hab.

Odessa : env. 1 000 000 hab.

Dnipro : env. 1 000 000 hab.

Zaporizhzhya : env. 800 000 hab.

Lviv : env. 800 000 hab.

L’immobilier est la source de revenu la plus sûre, la plus fiable et la plus stable
Les prix de l’immobilier augmentent chaque année
La demande de location dans des villes telles que Kiev, Odessa, Lviv augmente, malgré des facteurs saisonniers